遺産に不動産が含まれる場合の遺産分割は、現金の分配とは異なる点が多いといえます。不動産は物理的に分割することが困難であるうえ、評価方法によって価値が変動しやすく、さらに居住や利用といった生活上の利害も絡むため、相続人間の対立が生じやすい類型といえます。
まず前提として、遺産分割は相続人全員の合意によって成立するのが原則です。被相続人の遺言が存在しない場合、または遺言で処理されていない財産がある場合には、相続人間で遺産分割協議を行い、各人の取得内容を決定することになります。
実務上、不動産の分割方法としては、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割の四類型が確立しています。
第一に、現物分割とは、不動産をそのままの形で特定の相続人に取得させる方法です。例えば、被相続人の自宅を同居していた長男が単独で取得するようなケースが典型です。また、土地であれば分筆して複数の相続人に分配することも理論上は可能です。しかしながら、建物は通常分割が困難であり、土地についても接道義務や建築規制の関係で実際には分筆できない場合も少なくありません。さらに、不動産の価値が他の遺産と比較して大きい場合、特定の相続人に偏った分配となり、不公平が生じやすい点にも留意が必要です。
第二に、代償分割は、実務上最も多く用いられる手法です。これは、特定の相続人が不動産を取得する一方で、他の相続人に対して金銭（代償金）を支払うことにより、法定相続分に見合う公平を実現するものです。例えば、自宅の評価額が三千万円であり、相続人が三名である場合に、一人が不動産を取得し、他の二人に各一千万円を支払うといった形です。この方法の利点は、不動産の利用関係を維持しつつ公平性を確保できる点にありますが、取得者に十分な資力が必要であること、また前提となる不動産評価額について争いが生じやすいという問題があります。評価については、固定資産税評価額、路線価、不動産業者の査定、あるいは不動産鑑定士による鑑定評価など、複数の手法があり得るため、どの基準を採用するかが紛争の一因となります。
第三に、換価分割は、不動産を売却し、その売却代金を相続人間で分配する方法です。この方法は、金銭に換価することで最も明確な公平を実現できるため、理論的には合理性が高いといえます。特に、相続人間で不動産の利用について意見が対立している場合や、誰も取得を希望しない場合には有力な選択肢となります。他方で、売却までに時間と手間がかかること、市場価格の変動により期待した価格で売却できない可能性があること、さらに被相続人の自宅など感情的価値の高い不動産については心理的抵抗が強いことがデメリットとして挙げられます。
第四に、共有分割は、不動産を相続人全員の共有名義とする方法です。一見すると持分割合に応じて公平に分けることができるため、合意が成立しやすい場合もありますが、実務上は慎重に検討すべき方法とされています。というのも、共有不動産は、売却や大規模修繕、賃貸借契約の締結など重要な管理行為について、将来的に意思決定が著しく困難となるおそれがあるからです。さらに、相続が重なることで共有者が増加し、いわゆる「権利関係の塩漬け」が生じるリスクもあります。そのため、共有分割は暫定的措置として用いられることはあっても、最終的な解決方法としては推奨されないのが一般的です。
以上の各手法を踏まえ、実務においては、まず不動産の適正な評価額を合意により確定し、そのうえで各相続人の意向や資力、当該不動産の利用状況等を総合考慮して分割方法を選択することになります。協議が整えば遺産分割協議書を作成し、それに基づいて登記手続を行うことになります。
もっとも、相続人間で合意に至らない場合には、家庭裁判所に対して遺産分割調停を申し立てることになります。調停では調停委員を介して合意形成を試み、それでも解決しない場合には審判手続に移行し、裁判所が分割方法を決定することになります。審判においては、一般に、現物分割が可能か否か、代償分割が相当か、換価分割が必要かといった観点から判断がなされます。
結論として、不動産を含む遺産分割においては、「物理的制約」と「評価の不確実性」という二つの特性を踏まえ、法的公平と実質的妥当性の調和を図ることが重要です。弁護士としては、早期の段階で不動産の評価方法と分割方針の見通しを示し、相続人間の利害調整を図ることが、紛争の長期化を防ぐうえで極めて重要であると考えます。必要に応じて専門家（不動産鑑定士や税理士等）と連携しながら、適切な分割方法を選択することが望ましいといえるでしょう。
